Малко история
В края на 19 век, когато професията на брокерите се развивала, те имали традиция да се събират регулярно и да обсъждат актуалните оферти за продажба на имоти - едни предлагали, а други търсели добри възможности за своите клиенти-купувачи. Така всеки бил полезен на другия. Два века по-късно, тези събирания и добрите резултати от тях, поставят основата на системата за вписване на брокери, агенции и оферти за недвижими имоти, наречена Multiple listing system /MLS/ – в превод: Система за множествено търсене.
Какво е MLS и как работи при продажба на имот
Multiple listing system е частна база данни, която се създава, поддържа и плаща от професионалистите в областта на недвижимите имоти, за да помогне на клиентите да купуват и продават по-лесно и бързо, а също да затвърди принципите на лоялната конкуренция. Взаимоотношенията с брокерите се уреждат чрез договори за ексклузивни права, което е предпоставка да използват пълния си капацитет и да инвестират всички свои знания и умения за продажбата на един имот. По този начин всяка оферта достига до много по-голям брой крайни клиенти. В повечето случаи, достъпът до информация от списъците на системата се предоставя безплатно на обществеността от участващите брокери. Изключение правят само личните данни и друга информация, с която би могло да бъде злоупотребено, като например кога имотът е свободен за огледи.
Добромир Ганев – зам.предс. на УС на НСНИ: „Предоставянето на изключителни права при продажбата на един имот е много добра практика и най-предпочитаната в цял свят и най-вече в Америка, защото потребителят на услугата има свой партньор в лицето на брокера, който да защитава интересите му“.
Американската асоциация REALTORS® инвестира милиони долари в създаването на MLS, която правят процесите по покупко-продажба на недвижимости по-ефективни. Принципът на работа е: „Помогни ми да продам имот и аз ще ти помогна да продадеш твоя“. За да стане част от обединената система, всеки брокер или агенция трябва да придобият право на членство. Условията за това са:
- спазване на правилата и етичните норми
- лоялно отношение към клиентите и колегите
- недопускане на подвеждаща и неясна информация за имотите, които се предлагат.
MLS е мощен инструмент за равенство в конкуренцията – тя дава възможност и на най-малките фирми или брокери да се съревновават с по-големите и да реализират сделки чрез сътрудничество. От друга страна, купувачите и продавачите имат по-голям избор на доверен брокер, с който да работят, защото информацията за него е публично достъпна. Те могат да проверят в интернет всичко за него, за опита и квалификацията му, за агенцията и за реализираните сделки.
Без тази система, всяка агенция създава своя собствена интернет страница за актуалните обяви или ги публикува в други платформи. Фактът, че няма как брокерите да преглеждат всички възможни сайтове, за да намерят най-добрите оферти е предпоставка да не бъде реализирана някоя сделка. Не са редки и случаите, в които се губи ужасно много време в извършването на огледи на имоти, които не отговарят на направения анонс. Това не е възможно да се случи в MLS.
Предимства на MLS при продажба на имот
– проверени и реални оферти, които не се дублират на различни цени
– контролиране на публикуваната информация за имота
– контакт само с един доверен посредник, който защитава интересите на продавача и го представлява пред всички други
– сравнителен анализ на цените на имотите на базата на реално сключените сделки
.... за продавача
Всеки, който иска да лансира собствеността си може да избере доверен брокер, който да представлява неговите интереси и да е сигурен, че ще получи възможно най-добрата цена, според актуалните движения на пазара за продажба на имоти. За целта се подписва договор за ексклузивни права с всички необходими клаузи, които защитават интересите и на двете страни поравно.
Добромир Ганев – зам.предс. на УС на НСНИ: „Трябва да присъстват някои важни клаузи и ако ги няма, клиентът да изиска вписването им, а именно:
- Агенцията трябва да предостави план за начина, по който ще бъде предлаган имотът – начална цена, целеви клиенти, платформи и сайтове, в които ще се публикува обявата и т.н.
- Възможно е да се договори клауза, например за период от 30 дни избраният брокер да не работи с други компании в случай, че е преценил, че вече има клиенти – частни лица, които биха купили имота – обект на договора. След изтичането на този срок обаче, той трябва да започне работа и с други агенции. Така се защитават интересите на клиента и се спазва лоялната конкуренция.
- Брокерът трябва да се ангажира да следи медийното пространство, а именно дали друга агенция не е обявила имота на по-ниска цена без знанието и съгласието на собственика.“.
Освен това, чрез договорът за ексклузивни права продавачът получава:
- безплатна оценка на имота си, на база сравнителен анализ спрямо други подобни оферти на пазара
- индивидуална стратегия за маркетиране на имота
- максимално разпространение и контрол на информацията за имота в публичното пространство
.... за купувача
Възползвайки се от услугите на посредник, членуващ в MLS, купувачът може да е абсолютно сигурен и спокоен, че ще му бъдат предложени само реални обяви и такива, които отговарят на търсенето му. Неприятните ситуации с оферирането на имоти на нереално ниски цени, които изобщо не са на пазара или пък такива, които нямат нищо общо с описанието и желанията на купувача, са абсолютно невъзможни в работата със системата за множествено търсене. Освен това, купувачът получава:
- професионална консултация за актуалната ситуация на имотния пазар
- достъп и до ексклузивни предложения, които не са оповестени другаде в публичното пространство
- избраният брокер е верен партньор от момента на първия оглед, до сключването на сделка, като съдейства и за получаването на консултации по търговската и правно-техническата част от сделката.
MLS по света и у нас
Отскоро Мултилистинг системата е въведена и в България. Тя не е професионална организация, нито търговско дружество, а платформа, подпомагаща сектора и подобряваща качеството на услугите на брокерите. Условията за членство съотвестват на гореописаните в тази статия, а настроенията на професионалистите в бранша са положителни. Зам.предс. на УС на НСНИ, Добромир Ганев вече коментира за DOMAZA Новини този и други инструменти, които ще бъдат приложени за контролиране на пазара на недвижими имоти у нас, като например съвместните проверки на сдружението и НАЗП /Национална асоциация за защита на потребителите/. Той уточни, че едно от условията при регистрирането на MLS договор е това да стане в рамките на 24 часа от сключването му. При съществено забавяне, брокерът ще бъде проверяван за прилагане на нелоялна конкуренция и санкциониран.
Днес, чрез повече от 800 мултилистинг системи в цял свят, брокерите споделят информация за предлаганите от тях имоти и си сътрудничат успешно със свои колеги.