Г-н Ганев, приемете най-искрени поздрави от екипа на в. „Строител“ по повод 30-ата годишнина на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ)! Каква е равносметката Ви за изминалия период, какво успя да постигне организацията?
Благодаря на в. „Строител“ за поздравленията, както и на Камарата на строителите в България (КСБ), от която също получихме поздрави. Трийсет години са доста дълг период, в който много браншови организации се развиха. НСНИ се наложи като единственото професионално секторно сдружение, което отстоява интересите на бранша, вслушвайки се в мнението на своите членове и на колегията. През времето усилията на много хора в НСНИ доведоха до това професията на брокера да бъде официално призната и да е уважавана. Успяхме да покажем на потребителите, че работим в защита на техния интерес, предоставяйки им голям набор от услуги и спазвайки професионални изисквания. Вдигнахме нивото на познанията, компетенциите и уменията на работещите в сектора. Постигнахме го с помощта на университетите, с които си сътрудничим, и разбира се, чрез Академията на НСНИ.
Създадохме Етичен професионален кодекс, който е в основата на развитието на нашата професия. Тези 30 г. работихме активно и с нашите международни партньори и взехме доста от техния опит. В някои случаи той е повече от 100-годишен, като например National Association of Realtors (NAR) в САЩ.
Най-ценният капитал, който натрупа НСНИ, са всички над 300 компании членове.
НСНИ отбеляза юбилея си на 24 юни с Международна конференция, на която в. „Строител“ бе медиен партньор. Честването бе включено и като част от Генералната асамблея на Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти (CEPI). Имахте и специална галавечеря. Как преминаха всички тези събития? Какво научихте по време на конференцията от своите колеги от другите държави?
Програмата бе доста тежка, но изключително интересна и изпълнена с приятни нотки на празник. Международната конференция бе ценна за бранша, защото за първи път в България дойдоха едновременно толкова много специалисти от Европа и САЩ. Научихме важни неща от своите колеги и разбрахме, че имаме сериозен напредък в професионално отношение. Оказа се, че немалко са приликите ни с бранша в Западна и Централна Европа, свързани с добрите практики, които прилагаме. Дадохме си и сметка, че има още към какво да се стремим, особено когато говорим за по-справедлив пазар и либерална регулация, която да даде спокойствие както на потребителите на тези услуги, така и на професионалните брокери. Това може да стане с приемането на закон за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти.
На конференцията стигнахме до извода, че пазарите са различни, но в основата си те имат нюанси на еднаквост. От информацията, която обменихме, стана ясно, че пазарът у нас се развива доста добре в сравнение с чуждите пазари.
Подобни събития трябва да се случват по-често, и то не само в България. Те са изключително полезни за брокерите, защото се запознават със ситуацията по света и така могат да реагират по най-добрия начин в дейността си, да дават коректни данни и правилни съвети на своите клиенти.
Какви бихте искали да бъдат НСНИ и браншът след 30 г. Набелязали ли сте дългосрочни планове, за да ги постигнете?
Най-голямата цел пред нас, която се надявам да не се случи след 30 г., а още през тази година, е постигането на справедлива регулация, която да е в интерес на всички заинтересовани страни – гилдията на професионалните брокери, потребителите, обществото, държавата. Едно от най-важните права според Конституцията на Република България е именно правото на собственост и то трябва да бъде гарантирано и защитавано по най-добрия начин. Това е основна задача в Устава на НСНИ, борим се за нея – понякога успешно, друг път по-малко, винаги сме се стремили да постигнем тази регулация. Убедени сме, не само ние, но и всички заинтересовани страни, че тя е необходима на бизнеса и трябва да се случи възможно най-бързо.
Работата, която свършихме в последните две години, ни дава основания да бъдем оптимисти. Проектът на Закон за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти, разработен от НСНИ, е представен на основните политически играчи, от които зависи приемането му. Те също са убедени, че е нужно да бъде одобрен от Народното събрание. Въпрос на време е да преминем към следващата стъпка, но ще я предприемем в първия момент на някаква политическа стабилност. Запознали сме с проекта на закона и всички министерства, които ги касае подобна регулация, както и сродните ни организации, включително Камарата на строителите в България, Камарата на независимите оценители в България, Камарата на архитектите в България, гилдията на предприемачите, на юристите, нотариусите и т.н. Виждаме позитивно отношение и от тяхна страна.
Другите приоритети на НСНИ са свързани с образованието, квалификацията и с постоянното вдигане на нивото на знания, умения и компетенции на участниците на имотния пазар.
Важна цел е и постоянно да информираме потребителите в България за това какво трябва да очакват да им предоставят брокерите като видове услуги и като качество. Напоследък се опитваме да покажем на гражданите, че на пазара има професионални брокери, които извършват голям обем услуги на много високо качество, но и че в сектора оперират посредници, чиято единствена цел е да свържат двете страни. Като вид услуга това е в рамките на закона, но тя не може да струва колкото предлаганата от професионалния брокер. Затова се стремим да държим информирани потребителите, за да бъде пазарът честен. Междувременно точно в тази посока подготвяме цялостна комуникационна кампания, която ще осъществяваме в три направления – една за потребителите, вътрешна за бранша и третата ще дава информация за НСНИ и за ползите от членството в сдружението. За нас е важно постоянно да популяризираме факта, че единствените участници на имотния пазар, осигуряващи посреднически услуги с някаква степен на контрол чрез Етичния кодекс на НСНИ, са именно членовете на сдружението.
Какви са приоритетите на НСНИ до края на 2022 г.?
През тази година имаме много богат календар. Изключително постижение на НСНИ са събитията, които активно организираме, независимо че нямаме големи финансови възможности. В последните 3-4 г. сме провели над 150 мероприятия – уебинари, обучения, семинари, конференции, срещи, събития от представителен характер и т.н. Влагаме сериозни усилия по отношение на образованието и квалификацията.
Друга важна задача за 2022 г. е да отбележим професионалния си празник през октомври с традиционната си конференция, която ще е осма поред. Голямо постижение е, че успяхме с решение на Министерския съвет от февруари 2021 г. да получим право на официален празник на професионалните брокери в България – 30 октомври.
Програмата на сдружението включва още провеждане на Годишно отчетно общо събрание.
На 29 юни Камарата на строителите в България отбеляза 15 г. от създаването си. Какво ще пожелаете на строителния бранш? По какви теми смятате, че можете да задълбочите партньорството си с КСБ?
Поздравявам колегите си по повод годишнината и пожелавам на всички членове на КСБ, на ръководството на Камарата, на екипа и на ръководството на в. „Строител“, който е гласът на строителите и на всички свързани със сектора, по-добри дни и прогнозируема среда, за да може да работят спокойно. Отрасъл „Строителство“ е ключов за българската икономика и от просперитета му зависят много човешки съдби. Затова искрено желая успех на бранша.
Камарата на строителите е сред най-значимите професионални организации и развива много активна дейност. Партньорството ни с КСБ е на чудесно ниво и изключително полезно. Информираме се взаимно за темите, по които работим. Нещо, което можем да правим още по-добре, е да задълбочим взаимодействието си по отношение на новостите в технологиите и материалите в отрасъла, различните суровини, които се прилагат в строителните процеси. Важно е професионалните брокери да са запознати с тях – от една страна, за да са достатъчно адекватни при оценяването на недвижимата собственост, която продават, а от друга, да са в помощ на своите клиенти относно прилагането на новостите в жилищното строителство.
Какви са изводите за пазара на недвижимите имоти от началото на годината? Има ли ръст на сделките и на цените на жилищата? Как повлия затишието на пандемията на пазара за наеми, възроди ли се сегментът на офис площи?
Първото тримесечие беше много силно за жилищния сегмент, но през второто тримесечие ръстът на цените се забави. На пръв поглед данните за полугодието показват спад и на ръстовете на сделките с имоти, но реално има общо 7% увеличение. Болшинството от реализираните покупко-продажби са за жилищни имоти. В София през второто тримесечие ръстът при сделките е само 3%, а предходните тримесечия беше 7-8%. Във Варна и Бургас ръстът на сделките се запазва висок – съответно 23% и 18%. За полугодието в Поморие има ръст от 30%, в Несебър е 92%, в Разлог – 11%. Пазарът е динамичен и привлича вниманието на гражданите, но ще видим как ще се промени в следващото тримесечие, тъй като се очакват изменения на банковия пазар.
Офисният сегмент продължава да се възстановява от пандемията. Той е особено развит в София и донякъде в Пловдив. В последните месеци се забелязва, че свободните площи в столицата намаляват, но процентът на незаети площи остава значим. Някои от сградите развиват нови концепции, търсят нови наематели. Като цяло офисният пазар е относително стабилен.
Как бежанците от Украйна влияят на пазара? Само при наемите ли са активни, или и купуват имоти в страната? Руските граждани присъстват ли на пазара?
Гражданите на Украйна не влияят на пазара на покупко-продажбите. Няма тенденция те да сключват сделки с имоти. Със сигурност обаче от 2-3 месеца са активни при наемите в няколко града. Те са една от причините за повишаване на наемите, но не само, тъй като влязохме в летния период.
Руските граждани, които живеят в България или са с дългосрочно пребиваване, са активни на пазара. Аз имам клиенти, които купуват имоти в София с цел инвестиция. Но не бих казал, че се радваме на сериозен интерес от страна на тази група купувачи, които бяха доста дейни в периода 2013 – 2014 г.
Как се развива сегментът на ваканционните имоти в разгара на лятото?
Най-значителните ръстове от началото на 2022 г. са именно във ваканционния пазар. Второто тримесечие на годината продължи да е изключително силно за знаковия пазар в Несебър. За второто тримесечие този район показва 87-88% ръст, а през първото възлизаше на 100%. Нещата в сегмента се развиват доста динамично. Вероятно това се дължи на ниските цени на тези недвижимости в сравнение с основните пазари. Много българи предпочитат да вложат средствата си във ваканционен имот, когато нямат възможност да закупят жилище в София, Пловдив или Варна, където стойностите са значително по-високи.Донякъде интересът може да се обясни и с IT и сродните бизнеси, които позволяват да работиш отвсякъде, а курортите са приятно място за живеене целогодишно.
В момента най-големият проблем за строителния бранш, който е сериозен и за общините, е липсата на индексация за строителните договори. Как се отразява покачването на цените на строителните материали на покупко-продажбите при новото строителство? Случват ли се сделки „на зелено“ и за какви имоти?
Предприемачите като че ли избягват да продават имоти в ранен период на реализация на строителните си проекти. Голяма част задържат офертите си или не обявяват цени дългосрочно. Купувачите в някаква степен също са предпазливи поради увеличения риск при покупка „на зелено“. Това се дължи на факта, че има малки предприемачи, които не са осигурили финансиране и разчитат предимно на парични потоци от ранни продажби, което при недобро планиране ще застраши завършването на проекта. Потребителите, усещайки тази ситуация, не са особено активни при сделките „на зелено“. Разбира се, сключват се такива сделки на пазара, но те не са тенденция.
Високите цени на строителните материали категорично имат своето отражение при жилищното ново строителство. Намаленото предлагане рефлектира и на стойностите на тези имоти и на вторичното предлагане. В същото време много жилища в сгради, строени преди повече от 15 г., които не бяха реализирани в последните години, сега намериха своите купувачи. Като цяло се усеща едно напрежение от липсата на достатъчно голям избор. Дано дългосрочно това да не се отрази негативно както на предприемачите, така и на строителния бранш, а и на очакванията на крайните купувачи. Смятам, че пазарът работи достатъчно добре и единственият риск, който виждам, е, че строителството на дадена сграда е дълъг процес и много трудно могат да се планират действия, които да дадат възможност на предприемачите да са гъвкави и бързо да се нагодят към ситуацията, а тя ще е динамична в следващите месеци. Категорично те трябва да са изключително внимателни при вземането на решения и да изхождат от положението, в което конкретно се намират заедно с моментното състояние на пазара.
Каква е прогнозата Ви за пазара на недвижими имоти до края на 2022 г.?
Много е трудно да се правят предвиждания на фона на непрекъснато случващи се събития. До преди една година не можехме да си помислим, че ще има военни действия в Украйна. Те са толкова значими за развитието на икономиките в Европа и света. Всичко, което предстои покрай този конфликт, може да се отрази и позитивно, и негативно на имотния пазар. При настъпването на пандемията очаквахме COVID-19 да срине пазара на недвижимости, а стана точно обратното. Сега отново мислехме, че войната ще има сериозен отрицателен ефект, а като че ли това не се случва.
Много са факторите, които влияят едновременно. От една страна, са действията в Украйна и неочакваните събития, които могат да последват от този конфликт. От друга – войната ускори инфлационните процеси, а това накара хората да помислят в какво могат да вложат своите спестявания, за да ги запазят. На мен като човек, работещ на имотния пазар вече 30 г., а и като икономист, ми е много трудно да дам някаква прогноза, която да е 100% меродавна. Очаквам охлаждане на пазара най-малко заради решението на Европейската централна банка за покачване на лихвените проценти по ипотечните кредити. Реално данните за второто тримесечие на годината вече показват това охлаждане. До края на годината обаче едва ли ще видим спад, по-скоро ще има намаляване на ръстовете както при цените, така и за обемите на сделките.
Следите ли вестник „Строител“? Полезно ли Ви е изданието на КСБ?
Редовно чета в. „Строител“. Той ми е изключително полезен, тъй като предоставя разнопосочна информация – не само за развитието на бранша, но и чисто образователна за строителството, за прилагането на нови материали. Изданието запознава читателите си и с дигитализирането на процесиите. Убеден съм, че медията е полезна и на моите колеги от сектор недвижими имоти.
Източник: НСНИ