Добромир Ганев: Моментът е чудесен за спокойно купуване на имот

 

- Сегашният стадий идва след три-четири години на по-сериозна динамика. Той е спокоен, стабилен, предвидим. Предлагането е достатъчно - на нива и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се налага да бързат с вземането на решение. Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, тъй като и икономическите показатели на страната, на гражданите, семействата и фирмите са добри. Очакваните повишения на лихвите се забавят. Продуктите на банките са все още атрактивни, изгодни и интересни. Моментът е чудесен за спокойно придобиване или трансформация на собственост - продажба и закупуване на нова.  

Следващият етап, който може да очакваме, ще се характеризира с по-високи лихви по депозитите, кредитите за фирми и ипотечните кредити. Това ще се отрази на намеренията за покупки от страна на гражданите и ще охлади желанието на инвеститорите да увеличават офертните стойности, на които предлагат имотите. Вероятно ще има и увеличаване на хората с проблеми с изплащане на кредити – явление, което следва период на активност. Ще наблюдаваме спад на инвестиционните желания на компаниите, получили разрешение за строеж. Те ще се фокусират върху вече започнати проекти и ще искат да забавят следващите. Тези процеси няма да се случат за няколко месеца. Говорим за средносрочен период от две, две и половина години. Често хората сравняват сегашния момент с онзи от 2008-2009 г., но те всъщност са много различни. Вероятно следващият икономически цикъл ще бъде по-плавен, леко охлаждащ и в рамките на разумни показатели за икономиката, фирмите и семействата. 

 

- Моите очаквания са, че ръстът ще бъде значително по-нисък. Последните три-четири години той е в рамките на 6-7% на годишна база. Тази календарна година вероятно ще е максимум три процента. Това очакване се базира на цялостен поглед за пазара като брой сделки за 2018 г. в страната и по градове, строителната активност, статистиката за ипотечните кредити като обем и брой и очакванията за лихвените проценти. Това са основните параметри, които влияят най-активно на пазара. Миналата година беше най-слабата от 2009 г. като обем сделки за цялата страна. Според официалната статистика те са около 212 хил., като през 2015 г. са 230 хил., а през 2007 г. бяха 330 хил.

  

 

- Не бих казал. И през 2018, 2017 и 2016 имаше такива сделки. Данните се изглаждат. През 2019 г. няма да има сключени повече договори за сделки на зелено, отколкото е имало миналата година по това време. Считам, че пикът отмина. Инерционният процес си върви в този сектор и голяма част от хората, които отложиха покупки в периода 2010 - 2014 г., ги е направиха през 2014 - 2018 г. Няма и много нови купувачи чуждестранни граждани на пазара. Руските граждани не са толкова активни, колкото бяха преди няколко години. 

За жалост в България няма достатъчно официална статистическа информация за пазара на имоти. Агенцията по вписванията има софтуерен продукт, но той не се попълва от администраторите в пълен обем, защото няма достатъчно ресурс - финансов и човешки. С още няколко браншови организации се опитваме да насочим вниманието на Министерството на правосъдието върху този проблем, за да може обществеността, бизнесът и чуждите инвеститори да получават по-детайлна информация за пазара. Сега няма достоверен, официален източник, който да ви каже каква е средната пазарна цена за даден район по видове имоти. По прозрачност на пазара на имоти сме след 60-ото място в международните класации. Затова и в годините винаги е имало играчи и институции, които съвсем целенасочено се опитват да манипулират. Когато се придържаме към цифрите, колкото и малко да са те, няма как да не отчетем правилна тенденция. 

Усещането е, че сегашният пролетен период например не е толкова активен, колкото беше миналата година. Едва ли обаче ще има значителна промяна на пазара. Просто няма да има голяма динамика и големи ръстове. Нищо лошо няма в това пазарът да е стабилен, без флуктуации. Тогава всеки има възможност спокойно и бавно да вземе това важно решение за продажба или покупка на имот. 

 

 

- Най-вече свързаните със самите участници. Съобразявайки се с придобития опит в последните 10 - 15 години, участниците на този пазар се променят към по-добро. Процесите в сектора стават по-логични. Купувачите са по-дисциплинирани, когато вземат решение от финансова гледна точка. Емоция при покупка на жилищен имот винаги съществува. Но сега купувачите са много по-хладни в желанието си да придобиват собственост на всяка цена, особено с привлечени средства. Разсъждават не в рамките на следващите два месеца, а мислят как за 20 - 30 години биха се справили с изплащането на кредита. Залагат в изчисленията си евентуално покачване на лихвите, променят цялостното си поведение. 

Инвеститорите стават по-иновативни и повече осланящи се на желанията на клиентите. Поръчват прединвестиционни и Feasibility Study анализи. По-гъвкави са и се опитват да бъдат по-информирани за пазарните тенденции. Правят по-качествени от дизайнерска гледна точка и по-функционални сгради. Влагат по-качествени материали. Банките също, смятам, подхождат достатъчно гъвкаво към всеки клиент. 

 

 

- Има много неща, които общините могат да направят за пазара на недвижими имоти. Вероятно имат обективни аргументи да не успяват толкова бързо, колкото ни се иска. Факт е, че инфраструктурата на големите градове не издържа. По-лошото е, че няма визия как това би могло да се поправи бързо. Дават се строителни разрешителни за райони, които вече са много гъсто заселени, без да има възможност да се подобри инфраструктурата. Събират се сериозни такси за разрешения за строеж за райони, в които после не виждаме своевременно изграждане на необходимата минимална инфраструктура за качествена градска среда – път, осветление, озеленяване, площи за децата. Ако с това се заеме инвеститорът, има проблеми. След като дари на общината обществената инфраструктура, в която е инвестирал, той трудно може да си възстанови дължимия ДДС. Но виждам, че общинските администрации се стараят повече и също вървим към по-добро. 

 

 

- Ако говорим за достъпност в големите градове, в които се съсредоточава бизнесът, статистиката със сигурност не е много очарователна. Голям дял от пазарите във Варна, София, Пловдив, Бургас са миграционни. Движат се от преселението на хора от сателитни градове с по-слаба икономика и този процес влияе на цените. Отделен е въпросът, че в тези градове има и празни жилища, които не са на пазара. Тези дисбаланси са очертани в националната жилищна стратегия. И за да не се презастрояват и пренаселват големите градове, решението е икономическото развитие да става максимално равномерно на цялата територия на страната. Няма как всеки, който продаде имот в малък град, мигрирайки да си купи без проблеми имот в големия град. Да, възможно е, но ако получи значителен кредит. 

И не мисля, че спекулативните инвестиции са толкова значим процент от сделките, че да влияят върху достъпността на жилищата. Но регионалните дисбаланси оказват влияние и управляващите от всички партии, общините и икономистите, които пишат програмите, са в дълг в това отношение. 

 

 

- Покупката на имот винаги може да бъде изгодна инвестиция – покупка от частен съдебен изпълнител, магазин на хубава търговска улица или някакъв офис с цел отдаване, парцел с показатели, които да ви позволят да извършите строително предприемачество, със собствени средства или да го дадете срещу обезщетение. Може да спечелите от покупка на земеделски земи. Възможностите са навсякъде, но въпросът е в значителния обем от знания и умения, които трябва да притежава един инвеститор на този пазар. Трябва да може да оцени рисковете и евентуалното им влияние върху пазара, на който инвестира. 

 

 

  - Колкото и да не ни се иска, няма как всички семейства, придобили собственост с ипотечен кредит, да са оценили правилно всички събития, които ще им се случат в дългосрочен период. Със сигурност ще бъдем свидетели на неприятности при част от купувачите, придобили имот с ипотечен кредит, но вероятно няма да са толкова големи, колкото в предходния икономически цикъл. Това, което трябва да знаят гражданите, е, че няма нищо фатално при евентуални затруднения. Дори да имат проблеми с изплащането на кредита, не трябва да изчакват имотът да им бъде отнет. Няма смисъл да пречат на процедурите. Най-разумно е да бъдат в синхрон със служителите на банките, за да се намери най-доброто решение за техния имот и да сведат загубите до минимум. 

 

 

- Сделката за придобиване на имот, преди той да бъде въведен е експлоатация, е съвсем различна от тази чрез вторично придобиване. При тези сделки реално не получавате собственост, а трябва да дадете пари. Процесът по придобиване на имот на зелено често се неглижира от гражданите. Те избягват както юридическа, така и търговска помощ и се доверяват изцяло на инвеститора. Понякога това е оправдано и ако имат късмет, може и да нямат проблеми. От вече повече от година, откакто се увеличи обемът от ново строителство и много сделки се правят на зелено, от НСНИ съветваме гражданите да бъдат много внимателни. Препоръчваме да придобиват имоти на зелено на възможно по-късен етап от строителството и задължително да търсят юридическа и консултантска търговска помощ. В договорите, които предоставят инвеститорите, има клаузи, за които трябва да се внимава. Например за сроковете за плащане. От купувача се иска да плаща суми на етапи, но понякога това не са етапите на строителството, а такива, на които е решил инвеститорът. Тоест без значение дали сградата напредва се слагат календарни срокове за плащане. В резултат може човек да е платил 90% от договорената цена, а сградата да е на първа плоча. Има случаи в историята, в които започнати жилищни проекти имат проблеми със завършването. Затова трябва да знаете с кого имате работа като инвеститор, този инвеститор какъв опит има, с каква компания подписвате и кога е създадена. 

 

 

- Брокерските услуги са един конкурентен сегмент от пазара недвижими имоти поради свободния достъп до тази професия. За съжаление няма регулаторни рамки, които да гарантират, че предлаганите услуги са с високо качество и на едно и също ниво. Има компании, които влагат големи усилия и постоянно чрез обучения подобряват качеството на знанията и компетенциите на своите служители. Но има и такива, които се отнасят нихилистично към отговорностите на тази професия. А има и други, които откровено използват лоши практики и методи, които не са разрешени от закона. Например фалшиви оферти, заблуждаващата реклама, намаляване или увеличаване цената на имота без значение на собственика, реализиране на нерегламентирани горници. Или пък "затварянето" на имот, когато са получили ексклузивни права за продажбата му. 

 

 

- Преди всичко този договор регламентира най-високо ниво на коректни и етични взаимоотношения между доверител и довереник (между клиент и консултант). В САЩ и всички развити европейски пазари 99% от сделките се осъществяват чрез договори за ексклузивност. Такъв е правилният подход – да се избере партньор със знания и компетенции за един толкова сложен процес по покупка или продажба на имот. Когато предоставите ексклузивитет и сключвате договор с брокерска компания, ангажиментите на компанията към вас са значително повече и по-сериозни. 

Важно е в този вид договор да залегнат четири важни клаузи, с които да не се злоупотребява и които ние искаме да въведем в унифицираните договори на фирмите от сдружението. Първата е срочност. Имаше през годините компании, които използваха незнанието на хората и подписваха договори "до продажба", която практика не е коректна. Срочността на договора е задължителна. Два-четири месеца за един обикновен апартамент е добър срок за взаимоотношения с ексклузивни права.   

Второ, компанията трябва да се задължи с пълно и абсолютно отваряне на офертата, т.е. агенцията е задължена да предлага имота безусловно на всички клиенти купувачи на други агенти и брокери в съответния район, за да може да се получи най-справедлива цена за имота. Някои агенции правят обратното. За да вземат две комисиони – от купувача и продавача, те затварят имота само за свои клиенти. Това изкривява пазара и е най-малко неетично към клиента, защото интересът на компанията брокер, не може да стои по-високо от интереса на собственика на имота. 

Третата клауза – ангажиране на брокерската агенция с маркетингов план. Какъв бюджет и къде ще бъдат влаган е въпрос на договаряне. И четвърто – периодичен отчет на брокера към собственика. 

Потребителите трябва да са отговорни към себе си, да избират информирано партньор и да изискват тези четири клаузи да влизат в ексклузивните договори. 

Друг проблем – по скоро за продавачите. Забелязвали сте, че в платформите често десетина фирми оферират един и същи имот, обаче офертните цени са различни. А алгоритъмът на сайта изкарва най-отгоре най-ниската цена. Има фирми, които си позволяват да намалят цената без знанието на собственика, за да излязат най-отгоре. Вие, ако сте купувач, на кого ще звъннете – на коректния брокер, който спазва уговорките, или на посредника, предложил неетично най-ниската и невярна цена. И ако собственикът не следи какво се случва, ще му се наложи да намали цената на собствения си имот, без това да е справедливо. 

 

 

- Вече 30-годишното функциониране на пазара доказа, че саморегулацията в сектора е невъзможна. Членове на сдружението са 300 компании. Имаме строг етичен кодекс и доброволно сме се подложили на контрола му. Вътре в сдружението се опитваме да се саморегулираме, но извън обхвата ни остават твърде много фирми, които не са ни членове и не попадат под този контрол. Заедно с Института по стандартизация преведохме европейския стандарт за сектора и от четири-пет години имаме БДС, който обаче е пожелателен. И в него са изброени 15 области от науката, в които един брокер трябва да е компетентен поне на базово ниво, за да е добър професионалист - право, финанси, маркетинг, макроикономика, психология, кредитна система, застраховане, геодезия, кадастър, данъчна система, архитектура и конструкции на сгради и много други. В момента работим с щатската асоциация да получим правото да ползваме титлата реалтор. Всички брокери, членове на сдружението, които имат съответните знания, ще се наричат реалтори. Подготвяме доброволен професионален регистър и MLS система, които ще подобрят ситуацията но пазара. Сега имаме и проект, свързан с унификация на документацията в рамките на сдружението. Налага се, защото рядко ще видите в ексклузивните договори на посредници клаузи, които са ангажиращи за тях. Така пак целим да защитим потребителите.