Позитиви и възможности на имотния пазар след кризата, през която преминаваме

1.4.2020 г.
Обърнахме се към заместник-председателя на УС на НСНИ Ирена Перфанова с въпроси относно развитието на имотния пазар по време и след извънредното положение

Каква е обстановката на имотния пазар в България и какво бихме могли да очакваме да се случи?

Създалото се извънредно положение не само в България, но по целия свят постави хората в особена ситуация, в която по-голямата част от тях се налага не само да се справят с ежедневието си, но и да променят навиците си в бизнеса и като цяло в живота. Безспорен е фактът, че светът вече се промени и няма да бъде от тук нататък същият. Но промяната, която става, не е неочаквана – тя просто се случи по-бързо от планираното и по неочакван повод. Изведнъж.

Недвижимият имот е мястото, в което прекарваме по-голямата част от живота си. Със създаването на нови навици ще се променят и нуждите ни как да изглежда имотът, който ползваме. Екстремната ситуация, в която се намираме в момента и която изисква хората да бъдат социално изолирани без физически контакт, също ще промени много от поведението на хората в бъдеще и то ще се отрази на избора им на място за живеене и работа.

Технологиите, които за ден станаха наш спътник в живота, ще заместят голяма част от нуждата да работим в едно общо пространство с другите. Домът за сметка на това ще се превърне в още по-дълго обитаван. Като цяло технологиите скъсяват дистанциите и все повече компании ще ползват аутсорсинг услуги през граница. В този аспект много хора ще сменят мястото, в което живеят, дори държавата. Много млади специалисти има шанс да се завърнат в България. Големи компании започват да свиват площите, които заемат. Ще се промени като цяло дизайнът на пространствата и условията на комфорт в тях, така че да бъдат мултифункционални за повечето от нуждите на хората.

Големите градове, които са технологично по-устроени, ще концентрират все повече хора от други населени места. А живеещите от дълги години в големия град, чийто бизнес вече е дистанционен, има тенденция да търсят по-спокойни места за живеене в сателитните зони.

Отворя се нов наемен пазар, както и пазар, в който хората ще търсят смяна на имота с друг. Казано накратко – една пандемия се превръща в ново предизвикателство за имотния пазар.

В момента хората са изолирани вкъщи. Имат повече време да проследяват имотния пазар чрез интернет и продължават да се интересуват от обявените имоти. Но обстановката не дава възможност за провеждане на огледи по досегашния ред и те са  голяма рядкост. Бизнесът с недвижими имоти се пренастройва за онлайн комуникации и максимална технологична интеграция. Много технологични процеси изпреварват дори законодателството, което постепенно ще трябва да се адаптира към новия начин за правене на бизнес. За всички тези процеси, от една страна, професионалистите ще трябва да се подготвят, а от друга, на клиентите ще им е нужно време да се адаптират.

Всичко това поставя в момента пазара на недвижими имоти във временен застой. Но не го прави излишен. Напротив – трансформацията тепърва предстои.

Как се отразява извънредното положение на новото строителство?

И в момента прави впечатление, че новото строителство задържа интереса на по-младите купувачи, които търсят имот с цел лично ползване. Не малка част от тях планират да купуват недвижим имот с банков кредит. Новото строителство предлага много от тенденциите на бъдещето и отговаря в голяма част на новите изисквания. То е и по-лесно адаптивно към настъпилите социални промени. Но също така зависимо от поведението на банковата система и на национално, и на европейско ниво. Има стотици нови сгради в големите градове , които са в процес на строителство, други сега започват. Много са важни решенията, които банките предстои да вземат, за да подкрепят тази така търсена и нужна промяна в средата на обитаване, към която са насочени предимно младите работещи хора.

А как очаквате да се отрази обстановката на пазара на старото строителство и на миграционните процеси?

Не липсват на пазара и купувачите, които търсят имот с цел инвестиция. В момента те  са по-въздържани и наблюдават поведението на икономиката. Голяма част от тях очакват спад на цените. Пазарът обаче със своите специфики и предизвикателства вече ще показва драстични различия между два града, две местности, два квартала. Зоните в развитие ще задържат нива, може да отбележат и ръст. Пренаселените територии ще търсят баланс в цените в зависимост от съотношението търсене – предлагане. Модерните сгради, построени по съвременните изисквания и отговарящи на новите пазарни концепции, ще се открояват ценово над общия стандарт. Обновените обществени зони около жилищните и бизнес пространствата ще привличат повече обитатели в даден район и това ще влияе също на цената. Изостаналите зони в развитието си ще загубят много обитатели, но имат и шанса да посрещнат предприемчиви и иновативни нови такива, които да ги трансформират тотално. Очакваните икономически сътресения ще окажат неминуемо влияние върху имотния пазар, но по нов, различен от досегашния модел. Защото водещо няма да бъдат само доходите, а цялостната социална и битова трансформация.

Наред с търсенето на по-нови имоти се очаква да се засили и вторичната продажба, в която да преобладава старото строителство. Този пазар ще бъде наблюдаван от купувачите със собствени средства за възможни бързи сделки.

Като част от настъпващите промени в София вече има известно раздвижване на наемния пазар. Търсят се офиси между 120-300 кв.м. от компании, които до момента са ползвали по-големи площи или офиси в бизнес сгради клас А, където освен по-високите наемни нива има и допълнителни такси за управление. За бизнес сградите вероятно ще има ново предизвикателство за трансформация на площите в по-гъвкави пространства.

Има ли отказ от вече започнати сделки?

В момента клиентите не се отказват от сделките си. Вече започнати такива, за които има подписани предварителни договори, се изпълняват, като страните по сделките се стремят да спазват уговорените срокове, дори често избързват да приключат по-рано с подписването на нотариален акт, тъй като не са сигурни дали ограничителните мерки няма да засегнат напълно възможността да се изповядват сделки.

Банките в момента приключват отпускането на кредити така, както са уговорени с клиентите.

В очакване сме съвсем скоро да излязат с нови политики относно жилищното кредитиране. Новото строителство е в сериозно развитие и много зависимо от банковото финансиране. Като се има предвид, че банките разполагат с ресурс, с който могат да посрещнат по-трудни икономически времена, се надяваме политиките им да дават както сигурност на самите тях като инвеститори, така и възможности и подкрепа на пазара.

Какво се очертава като тенденции и възможности? Има ли вече някаква динамика на цените?

Извънредното положение постави в пауза световната икономика и започна да дърпа от резервите. Никой не знае колко дълго ще продължи съвземането. От една страна, това означава стопяване на излишък, но от друга - нова възможност за надграждане. Имотният пазар е част  от този процес. Но не трябва да забравяме, че имотът е бавно ликвиден инструмент, който носи дългосрочна стойност и е най-устойчивият на обезценяване във времето. Ако в краткосрочен план от 3 години неговата стойност падне, то в дългосрочен план от 7-10 години тя се компенсира и нараства.

Имотът е свързан с всеки един човек и бизнес. Все още не се отчита някаква съществена промяна в цените на пазара и е рано да очертаваме пикове и падове, преди да се види колко дълго време ще продължи извънредното положение, какви ще са икономическите загуби, каква част от резервите ще отиде за компенсирането им, какъв дълг ще натрупа държавата, какви ще са политиките на банките и как всичко това ще се отрази на данъчните политики в страната и условията за бизнес и привличане на големи международни компании. България е малка държава и наред със сътресенията, които може да преживее, има и по-добрите предпоставки  точно сега да привлече световни компании и производители, запазвайки благоприятната си данъчна среда, което би дало и още един тласък – на образователната система и на възраждането на производствата и земеделието в страната. Предстоящата безработица ще изкара на пазара кадри, за които ще има нужда от нов пазарен потенциал и не малка част от тях ще имат нуждата от преквалификация. В тези сложни икономически времена пазарът отсява добре подготвените, опитни и квалифицирани кадри, които работят устойчиво и етично. Всичко това също са фактори, които ще окажат влияние на имотния пазар в България, без да чертаем сценарии от сега, а в търсене на новите му възможности.

Източник: НСНИ