Пазарът на жилища: Върхът се вижда

18.5.2022 г.
Високото търсене и слабото предлагане вдигат цените. Войната, отслабването на икономиките и ръстът на ипотечните лихви може да охладят пазара

Жилищата продължават да поскъпват, но интересът към покупката им не стихва. От началото на годината ръстът на цените дори се ускорява. През първото тримесечие сделките в страната са с 10% повече, отколкото през същия период на 2021 г., която беше най-силната за пазара за повече от десетилетие. А ръстовете на покупките в големите градове като София, Варна и Бургас надхвърлят по брой дори тези от рекордната 2008 г.

"Да, ние очаквахме пазар, подобен на този през 2021 г. Но очаквахме и охлаждане във връзка с позицията на ЕЦБ за повишение на лихвите след третото тримесечие. Но високата инфлация накара хората да преосмислят вижданията за спестяванията си", казва Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти" и управител на агенция "Форос".

Пазарът е горещ и статистиката го потвърждава. Дали това е температура пред разболяване? Скептиците казват "пазарът расте като за последно". Оптимистите убеждават, че засега няма ясни признаци да започва обръщане на тенденцията. Априлските данни на ocenime.bg показват забавяне при сключването на сделки с имоти в цялата страна, най-вече в София и Варна, където и цените са най-високи.

Това не означава задължително траен отлив на купувачите от пазара. Случва се в условията на ограничено предлагане на имоти и труден избор. На несигурност за икономическото бъдеще покрай войната в Украйна. Това кара част от купувачите временно да отлагат решението си за покупка или да са предпазливи при сделки "на зелено".

"Тенденциите продължават и подобно на предходните 12 месеца се изразяват в по-слабо предлагане спрямо по-засиленото търсене. Пазарът продължава да е "на продавача"

Страхил Иванов, управител на "Явлена"

Ситуация без аналог

"Пазарът е без аналог в изминалите години - имаме по-високи цени на имотите, но по-добри доходи на домакинствата и налично изгодно банково финансиране, както и ограничено предлагане, което скоро няма да може да бъде наваксано", обяснява Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

В сектора са склонни да смятат, че пазарът сега достига равновесие на по-високо ценово ниво. "Характерът на равновесието се променя и през следващите няколко години пазарът ще функционира в различна от обичайната за последното десетилетие среда - инфлация, изпреварващ ръст на цените на недвижимите имоти, устойчиво търсене, ниски номинални лихвени проценти", казва Мирослав Владимиров, член на съвета на директорите на "Ера България".

"Предлагането допълнително се ограничава от това, че собствениците отлагат продажбата на имотите си, а инвеститорите - проектите си за ново строителство, тъй като очакват по-ясни перспективи за срокове и ценообразуване. Изобщо пазарът е в условия на остър недостиг на качествени оферти на първичен и вторичен пазар"

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Засилено търсене, слабо предлагане

Голямото търсене и недостатъчното предлагане, и двете стимулирани от нарастването на инфлацията, са основното обяснение за ръста в цените на имотите сега. "Тенденциите продължават и подобно на предходните 12 месеца се изразяват в по-слабо предлагане спрямо по-засиленото търсене. Пазарът продължава да е "на продавача", казва Страхил Иванов, управител на "Явлена". "Високата инфлация генерира нова вълна покупки на имоти с цел инвестиция, а и пазарът на жилища за собствено ползване остава стабилен и растящ", коментира Тихомир Тошев, кредитен консултант и изпълнителен директор на "Кредит център".

"Предлагането допълнително се ограничава от това, че собствениците отлагат продажбата на имотите си, а инвеститорите - проектите си за ново строителство, тъй като очакват по-ясни перспективи за срокове и ценообразуване. Изобщо пазарът е в условия на остър недостиг на качествени оферти на първичен и вторичен пазар", казва Полина Стойкова. Данните на ocenime.bg потвърждават това най-вече за София, а и във Варна.

"Ръстът в обемите ново строителство продължава, но все още е далеч от нивата на интерес към този продукт. В допълнение, някои инвеститори задържат проектите си, докато не успеят да формулират коректна крайна цена. Така че към момента цените на жилищата не дават индикации за спад или дори задържане в краткосрочен план", обяснява Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес".

"Реалният ръст в цените на имотите за 2020 г. е 5.2%, за 2021 - 4.9%. Поскъпването на годишна база, което се наблюдава през последните няколко тримесечия, е съпоставимо с това от края на 2016 г. и началото на 2017 г. През 2016 г. нарастването стана по-чувствително - с 5.3%. Различното е, че сега поскъпването е в условията на висока инфлация и високи нива на ипотечно кредитиране"

Мирослав Владимиров, член на СД на "ЕРА България"

Цените растат

По данни на Bulgarian Properties през първото тримесечие на 2022 г. цените като цяло нарастват с много по-бърз темп от предишния в резултат на инфлацията и ограниченото предлагане. В София годишното нарастване на цените на жилищата е 17% през периода януари - март 2022 г. при 13% през предходното четвърто тримесечие на 2021 г.

Ако от данните се приспадне инфлацията, картината не изглежда толкова драматична. "Реалният ръст в цените на имотите за 2020 г. е 5.2%, за 2021 - 4.9%. Поскъпването на годишна база, което се наблюдава през последните няколко тримесечия, е съпоставимо с това от края на 2016 г. и началото на 2017 г. В реално изражение имотите започваха да поскъпват от 2014 г. - с 0.1%. През 2016 г. нарастването става по-чувствително - с 5.3%. Различното е, че сега поскъпването е в условията на висока инфлация и високи нива на ипотечно кредитиране", коментира Мирослав Владимиров.

"Покупката на имот винаги е добра стъпка. Исторически това са активите с най-висока доходност. Но тези сделки крият много рискове и хората трябва да са не само предприемчиви, но и внимателни."

Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти

И ще продължават да растат

Преобладаващата прогноза е, че цените на имотите през следващите няколко години ще продължават да вървят нагоре, но с умерени темпове. Председателят на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти Стойне Василев очаква 5% средно поскъпване на имотите в големите градове. Тихомир Тошев допуска поскъпването с 10% в четирите най-големи града, а при новото строителство и при отделни инвеститори - и по-голямо. Основанията са по-високите цени на строителните материали, устойчивото вътрешно търсене, в това число и като защита на спестяванията от нарастването на инфлацията, а и самата инфлация.

Освен това имотите поскъпват не само у нас, а и в повечето европейски градове. Масово е и не се знае докога ще е така, казва Страхил Иванов. Той уточнява, че всяка прогноза е базирана на предишен опит с цените и на фактори с предсказуемо въздействие върху пазара. Различното днес е, че има и непредсказуеми условия - война в близост до страната, голям ръст на цените на енергията и горивата, неяснота за доставките на храни и стоки.

Доходите догонват инфлацията

За това, че пазарът успява да преглътне по-високите цени, си има обективни предпоставки. "Повечето макроикономически фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да са в положителна посока. Доходите нарастват. Безработицата остава под 5%. Пандемията отшумява и се разхлабват мерки. Това дава надежда на бизнесите за по-добри резултати и по-голяма увереност за работни места и икономически растеж", смята Полина Стойкова. Мирослав Владимиров добавя към ръста на доходите отрицателните лихви по депозитите и улеснения достъп до кредити при исторически най-ниските ипотечни лихвени нива. Друга обективна предпоставка за устойчивото търсене на жилища според него е, че 48.8% от домакинствата в градовете живеят в пренаселени жилища, по данни от 2020 г.

Жилищата - достъпни, но за малцина

Формалните показатели за достъпност на жилищата въпреки поскъпването са изненадващо добри. "Последното тримесечие на 2021 г. в София един квадратен метър жилищна площ се е купувал със 1.06 средни заплати. Това е най-ниското ниво на този показател, откакто го следим - от 2008 г. насам", твърди Полина Стойкова.

Средните стойности за града и страната обаче не са много показателни, отбелязва Стойне Василев, който е и създател на сайта за лични финанси SmartMoney.bg. "Ръстът на средната заплата в България се определя от няколко големи града и няколко сектора, в които възнагражденията са сравнително високи. В същото време немалко хора работят за под хиляда лева на месец и за тях става все по-трудно да си купят собствено жилище въпреки ниските лихвени проценти по ипотечните кредити", добавя той.

Добромир Ганев също уточнява, че при високите ръстове в относителни числа през първото тримесечие имоти са купили 50 хил. българи, а през миналата година - около 250 хил. Това е под половин процент от цялото население в страната.

Лихвите ще растат

Когато спестяванията не достигат, хората разчитат на банково кредитиране, а тенденциите при него са към ограничаване и повишаване на лихвите. Доскоро консултантите очакваха сегашните условия на "най-достъпното финансиране спрямо доходите и на най-изгодните условия за закупуване на жилище с кредит", както казва Гергана Тенекеджиева, да продължат и през тази година, а промяната да се почувства през следващите две-три. Напоследък обаче има индикации, че ЕЦБ може да направи първи стъпки за вдигане на лихвите по-рано, отколкото се очакваше - още през юли, а не чак есента.

Преобладават очакванията, че лихвите ще се покачват постепенно. "До 1-1.5%, и то в рамките на следващата година", казва Мирослав Владимиров. Какво означава това за хората, изтеглили ипотечни кредити, например от средния за пазара размер 130 - 150 хил. лева и 20 години срок до падежа? По негови изчисления 1% покачване на лихвата по кредитите увеличава с 60 - 80 лева на месечната вноска. Така е при новоотпусната ипотека, а с доближаването до падежа ефектът намалява.

"В дългосрочен план обаче покачването на лихвите ще доведе до ограничаване на търсенето на недвижими имоти и до охлаждане на пазара. Освен това повишаването на лихвите по кредитите ще засегне и строителния сектор, който разчита на външно финансиране, тъй като продажбите "на зелено" се свиват поради увеличените рискове и за продавачи, и за купувачи", казва Стойне Василев.

Лихвите ще растат

Когато спестяванията не достигат, хората разчитат на банково кредитиране, а тенденциите при него са към ограничаване и повишаване на лихвите. Доскоро консултантите очакваха сегашните условия на "най-достъпното финансиране спрямо доходите и на най-изгодните условия за закупуване на жилище с кредит", както казва Гергана Тенекеджиева, да продължат и през тази година, а промяната да се почувства през следващите две-три. Напоследък обаче има индикации, че ЕЦБ може да направи първи стъпки за вдигане на лихвите по-рано, отколкото се очакваше - още през юли, а не чак есента.

Преобладават очакванията, че лихвите ще се покачват постепенно. "До 1-1.5%, и то в рамките на следващата година", казва Мирослав Владимиров. Какво означава това за хората, изтеглили ипотечни кредити, например от средния за пазара размер 130 - 150 хил. лева и 20 години срок до падежа? По негови изчисления 1% покачване на лихвата по кредитите увеличава с 60 - 80 лева на месечната вноска. Така е при новоотпусната ипотека, а с доближаването до падежа ефектът намалява.

"В дългосрочен план обаче покачването на лихвите ще доведе до ограничаване на търсенето на недвижими имоти и до охлаждане на пазара. Освен това повишаването на лихвите по кредитите ще засегне и строителния сектор, който разчита на външно финансиране, тъй като продажбите "на зелено" се свиват поради увеличените рискове и за продавачи, и за купувачи", казва Стойне Василев.

София е с различна динамика

Данните показват забавяне основно на пазара в София - като предлагане и време за покупка, макар че ръстът в цените продължава. През април средната офертна цена за кв.м в столицата вече е 1450 евро. Във всеки от другите три най-големи града надхвърля 1000 евро на кв.м. Поскъпването всъщност се случва с най-бърз темп в по-малките градове като Благоевград и Велико Търново.

"Цените в София вече се откъснаха доста от тези в останалите големи градове заради по-сериозното поскъпване на имотите през последните 5 години. Сега достигат нива, които отказват все повече купувачи", отбелязва Тихомир Тошев.

"В някои по-големи градове като Варна, Пловдив и Бургас цените пораснаха с по-високи темпове, но те имат да наваксват разлика в цените, въпреки че трудно ще се изравнят с тези в столицата. Още помним, че през 2007-2008 г. цените във Варна изпревариха тези в София, но спадът им след това беше много по-голям", казва Страхил Иванов.

"Пазарът продължава да върви нагоре, но вървим в посока, в която очаквам той да достигне пика си към края на годината. Когато това се случи, ще станем свидетели на плато - на задържане в активността и цените".

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес"

Бъдещето

Възходът при имотите няма как да е вечен и рано или късно посоката ще се смени. По обща оценка факторите, които трябва да се следят, са лихвите по ипотечните кредити, инфлацията, цените на строителните материали, войната в Украйна и със затихващо значение - развитието на пандемията. "Всички те съвкупно и поотделно ще влияят и върху цените на имотите, и върху поведението на купувачите", казва Тихомир Тошев.

"Вероятно ще има обръщане на цикъла и успокояване на пазара на имоти, но не очаквам това да се случи тази година. По-скоро очаквам рекордна година в сделките с имоти и тегленето на ипотечни кредити", коментира той.

"Този цикъл все още не се обръща, а ние следим ситуацията много детайлно по интересите на клиентите във всеки град, в който "Явлена" има офис", казва Страхил Иванов. И изброява белезите за охлаждане, които засега липсват: "Увеличаване на времето за вземане на решение на купувача след оглед. Чести откази от покупка, след като купувачът вече е потвърдил. Нервност на продавачите и склонността им към отстъпки в опит да продадат по-бързо."

"Пазарът продължава да върви нагоре, но вървим в посока, в която очаквам той да достигне пика си към края на годината. Когато това се случи, ще станем свидетели на плато - на задържане в активността и цените. Няма да се оправдаят очакванията за развой на събитията, идентичен с 2009 г., тъй като в момента предлагането е много далеч от това да успее да удовлетвори търсенето", смята Гергана Тенекеджиева.

Източник: в. Капитал