Ексклузивният договор с посредника пази интересите на клиента

4.5.2015 г.

Добромир Ганев - Заместник-председател на Управителния съвет на НСНИ

Колко години вече „отлежава“ проектозакона за брокерската дейност? Има ли надежди скоро отново да влезем във фаза на дискусия и да се стигне до регламентация на пазара?
Работата по настоящия проектозакон на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) започна около 2008-2009 г. Цялата хронология на събитията - дискусии, кръгли маси, срещи с институции, е налична на сайта на сдружението. Беше свършена изключителна по обем работа от няколко ръководства на НСНИ. Водещи фигури, членове на организацията, дадоха и продължават да дават своя принос за по-доброто бъдеще на нашия бизнес. Надяваме се, че ще има нова широка дискусия, не само вътре в бранша, но не искаме да натоварваме събитията излишно. Затова тръгваме по пътя на използване на съществуващата законова база, за да преценим по какъв начин можем да направим средата в бизнеса по-добра, както за потребителите, така и за професионалистите. А средата не е никак чиста по отношение използването на лоши практики.

Какви промени ще дискутирате с институциите?
Ще инициираме среща с Комисията за защита на потребителите (КЗП) и Комисията за защита на конкуренцията (КЗК), за да разговаряме какви са възможностите да бъдат използвани Законът за защита на потребителите и Законът за защита на конкуренцията за конкретни проблеми в нашия бранш, както по отношение на защитата на потребителите, така и по отношение защитата на фирмите. Има лоши практики, които се използват от фирмите към фирмите, има лоши практики, които се използват от фирмите към потребителите, но има и лоши практики, които се използват от потребителите към фирмите. Чрез дискусии, контрол и използване на наличната нормативна база, тези пазарни взаимоотношения трябва да бъдат оптимимизирани.
И един пример: заблуждаващата реклама. Има текстове в Закона за защита на потребителите и в Закона за защита на конкуренцията, които дават възможност тази практика да се санкционира. Трябва да се види каква е процедурата, какъв трябва да е доказателственият материал, необходим на експертите от комисиите, за да може те да наложат съответните санкции. Заблуждаващата реклама е една от най-често срещаните лоши практики в сферата на имотите. Става въпрос за обяви на имоти, в които характеристиките на имота са изопачени, съотношението с цената е прекрасно, но истината е съвсем друга. Считам, че тази лоша практика може много бързо да бъде поправена и преустановена с налагането на санкции на фирмите, които злоупотребяват. А и ние като сдружение можем да помогнем на институциите.

Кои са най-разпространените други лоши практики?
Накърняване интереса на собствениците с обявяване на по-ниски цени от договорените, ако изобщо са договорени. Друга практика, свързана с тази – няма писмени договори. Дори самите собственици предпочитат да не подписват договори и в същото време да обявяват имота в десетки агенции. Това все пак е разбиране на собствениците и е тяхно право, но това означава и липса на контрол и понякога води до накърняване правото на собственост. Компании, които знаят, че потенциалните клиенти не избират брокер, а оферта, изопачават обявената от собственика стойност на имота. Тъй като този имот се предлага от 20,30,50 компании, най-ниската предложена цена излиза най-отгоре – така работят и сайтовете. Знаейки това и искайки да привлекат първоначалните обаждания на клиентите, някои от тези компании обявяват цена, която не е договорена със собственика. Така се дава възможност за манипулация, за натиск върху собственика. Ето как един неправилен ход на собственика води до прилагането лоша практика в ущърб на същия. На практика собствениците сами не пазят своя интерес или не са достатъчно добре информирани как да го запазят. По-скоро моите впечатления са, че е от недоверие... И това недоверие е свързано с действията на компаниите... Следващата лоша практика – пример как нещо позитивно и добро за всички, каквото е ексклузивният договор, се превърна в нарицателно за лоша практика.

Ексклузивният договор е нещо много ефективно и отговорността на страната, която ще го изпълнява – агенцията, е много по-сериозна. Лошата практика е, че когато стартира практиката с ексклузивите, на самите потребители не им беше обяснявано какво подписват в договорите. Тези договори бяха подписвани със срок до крайна продажба на имотите, а срещу потребителите, които не го знаеха и си продадоха сами имотите, бяха заведени дела. В крайна сметка това не е етично, макар, че клиентите, подписали такъв договор, е трябвало да се запознаят внимателно какво подписват. НСНИ има идея да започне кампания със средства от еврофондове по проект в тази посока – да обясним предимствата на ексклузивитета, да обясним защо не трябва да се избира обява или цена, а да се избира доверено лице. Както избираме лекар, зъболекар, дори нотариус, така да избираме и брокер, защото става въпрос за услуга, която ползваме веднъж в живота. Единият вариант е да се доверим на някого, за когото имаме референции, за някого, когото лично познаваме и сме се сблъсквали с работата му, или компания, с която сме работили, или дори служител в компания. Изборът ни не може и не трябва да бъде по оферта. Изберете брокер, не оферта. Брокерът ще открие вашия имот. Ние познаваме нелоялните колеги, лошите практики и ще предпазим всеки наш клиент. Това в последствие се използва недобросъвестно.

Какво би могло да се направи по отношение на сайтовете за обяви за имоти?
Сайтовете не могат да контролират рекламата, нямат това право и не носят такава отговорност, въпреки че imoti.net се опитва да го прави по някакъв начин и това вероятно вреди и на неговите интереси. Заедно със сайтовете ми се струва, че можем да обединим усилия, както и заинтересованите други страни – държавата в лицето на КЗП, КЗК, НАП, потребителите, нотариуси, компании за управление на имоти и др, за да работим по изчистването на лошите практики и разясняване на предимствата на ексклузивните договори. Когато една посредническа компания продава един имот, тя може да работи с всички други компании, собственикът има контрол върху нея, процесът става по-ефективен. Обявите ще намалеят, защото няма да се дублират, но пък ние ще плащаме като агенции с по-голяма охота и няма да намаляваме рекламата си за имоти, за които нямаме договори. Говоря с колеги и все по-често се прилага практиката да не се обявяват вече толкова имоти, а да се обявяват само имотите, за които имаме минимум писмен договор, дори да не е ексклузивен. Затова ми се струва, че една масова кампания с максимално много информация за потребителите за предимствата на ексклузивния договор би била ефективна за всички страни. Най-големият, според потребителите, недостатък на този договор е, че „връзва ръцете“ на собственика с една компания, т.е. имате по-малко възможности за откриване на потенциални клиенти. Това не е така, защото посредникът няма конфликт да работи с други свои колеги. Другото притеснение на собствениците е, че ако след подписване на договор агенцията не се справя, той не може да продава имота си с други брокерски фирми. Този проблем обаче може да бъде елиминиран, като договорът се подписва за определен срок, а не до продажбата на имота. Освен това, ако една агенция има правата, собственика трябва да очаква от екипа й много повече задължения и отговорности към него и имота. Това работи на пазари с повече история. И при нас ще заработи. Правили сме социологически проучвания, които показват, че в един момент не повече от 2-3% от гражданите пряко се интересуват от покупко-продажба на имоти. Посредническата услуга в сектора няма ежедневен, месечен или дори годишен характер. Тя е еднократна или максимум двукратна в живота на 90% от хората. Невъзможно е един купувач или продавач да има достатъчна или дори някаква информация за добрите практики на пазара на имоти, като никога преди това не се е сблъсквал и с лошите практики и нищо не знае за тях.

Затова ние, като браншова организация, заедно с вас медиите трябва да информираме постоянно гражданите за необходимостта от използване на квалифицирани професионалисти при придобиването или продажбата на имоти . Общите усилия са много важни. Всички имаме интерес средата да бъде чиста.

НСНИ планираше преди време да осъществи маркетингово проучване, за да изследва нагласите на потребителите на посредническите услуги. Реализира ли се този проект и ако да – какви са резултатите?
Идеята все още стои, но не е реализирана по финансови причини. Ще се опитаме през тази година – вече работим в тази посока. Ще използваме и възможностите на оперативните програми да финансираме едно такова проучване. В последните няколко години НСНИ реализира много проекти и в голяма степен спомогна за по-добрата информираност и прозрачност в сектора. Държавна регулация или саморегулация на бранша– какви са предимствата и недостатъците и на двете? Има най-различни становища. Много пъти сме коментирали, моето лично мнение дори се променя през годините и трудно може да се отговори еднозначно. Струва ми се, че нашите ширини, нашата действителност по-скоро предполага държавна регулация и по-скоро държавата трябва да делегира права на камара или някакъв браншови орган, който да спазва изискванията на специален закон. Саморегулацията мисля, че би била много трудна.

А какъв е делът на „сивия сектор“? В един момент НАП действително се опитваше да прави някакви такива оценки...
Не мога да кажа точно, но е достатъчно голям. В нашия бизнес има лица, не фирми, а лица, които упражняват дейност абсолютно неправомерно, без да бъдат обезпокоявани, включително и в държавните и общински институции има такива лица. Всички го усещаме на гърба си, включително и с въвеждането на най-различни лоши практики. А какви са наблюденията Ви за състоянието на пазара в началото на годината? Първото тримесечие на 2015 г. за последните пет години е абсолютен рекордьор. Има 30% ръст за цялата страна спрямо предходната година, не само за София, а за цялата страна. Считам обаче, че този ръст няма да се запази. Все още има остатъчен ефект от 2014 г., заради изплащането на депозитите от КТБ. Трябва да кажем и друго обаче – има логична причина да има ръст на сделките в жилищния сектор. Тя е свързана с отличните условия по ипотечното кредитиране, с цените, които в последните години са стабилни и на ниско ниво в сравнение с онази петилетка от 2003 до 2008 г. Oсвен това новите проекти са по-качествени от строителството отпреди пет - десет - петнадесет години. Очакванията ми за пазара са позитивни. Очкваме ръст от 2-5 процента на годишна база, както на обема сделки, така и на цените, но само в големите градове. Основна движеща сила в жилищния сектор, за съжаление е миграцията, но и в моменти на финансова и политическа нестабилност всеки търси убежище за парите си. Един от добрите варианти е именно покупката на имот. Исторически, в дългосрочен план (15-20-30 години) имотите показват винаги ръст, който надвишава натрупаната за периода инфлация. Само в последните 10 години ръстът достига 50-60%, като се направи кумулативна калкулация, а това е добра дългосрочна инвестиция.

Източник: Investor.bg