Добра инвестиция ли са имотите в момента?

4.5.2020 г.

Българите обичат инвестициите в имоти и се плашат от тези на фондовите пазари. Въпросът, който може би тормози всички българи в момента, в среда на пандемия и очаквана рецесия, особено тези, които искат да защитят спестяванията си (паркирани основно в депозити с минимални лихви, далеч по-ниски от инфлацията) е: подходяща ли е инвестицията в недвижим имот в момента?

Този отговор няма еднозначен отговор, като може да се каже, че има мотиви "за" и такива "против", срещу потенциална имотна инвестиция в момента, които ще разгледам по-надолу.

"За" инвестиция в имот, ако става въпрос за инвестиция в имот след известно време (и на различни от текущите цени)

Моментът за подобна инвестиция ще е когато, рецесията реално се материализира и достигне най-високото си ниво; безработицата се повиши в пъти над текущите си нива; хората започнат да се отчайват и да се притесняват за бъдещите си доходи до такава степен, че ограничат разходите си, отлагайки значителни по размер покупки; държавата признае, че не може да си позволи да прави повече стимули; и в крайна сметка, по подобие на минали рецесии, цените на имотите са поне с 20% под пика си - тоест под нивата си от месец март.

"Против" инвестиция в имот, ако мислите да направите това в момента

"Няма как да си мислите за покупка на имот, когато продавачите все още живеят в една "измислена реалност", която бе действителност само преди три месеца. Когато искат за имотите си цени, близки до най-високите от преди началото на кризата и дори преди началото на кризата от 2008-ма година.

Как да мислите за покупка на недвижим имот, при новини от сорта на "Cpeднaтa пpoдaжнa цeнa нa aпapтaмeнт в Coфия нaдминa €100 000 пpeз 2020-a". Човек ще си помисли, че икономиката цъфти и просперира, а не, че е изправена пред едно от най-големите си предизвикателства от последната финансова криза преди 12 години.

Всъщност, подобно закъснение при цените на имотите е до известна степен логично и се е наблюдавало в почти всички късни фази на икономическите цикли. Като причина за него можем да определим психологията на продавачите, които все още отказват да приемат променената реалност. Освен това на пазара му трябва известно време, за да настрои някои променливи, които се движат "зад кривата", като например намаляване на търсенето; затруднения при предприемачите; замразяване на финансирането на проекти и т.н.

Можем да погледнем например към кризата от 2008-ма година, когато цените на имотите достигнаха своите най-високи нива през септември на 2008-ма година, когато фалира Lehman. Истината обаче е, че финансовите пазари започнаха със спада си далеч преди това събитие, за което се говори, че официално е поставило началото на кризата.

Същото се случва и в момента. Фондовите пазари изпревариха имотните и отбелязаха силно понижение преди месец. Този период обаче е твърде кратък за далеч по-слабо волатилния пазар на имотите, да реагира с подобни темпове.

Поглеждайки към средните продажни цени на имотите, на база на данните на един от водещите сайтове за недвижими имоти (imot.bg), виждаме че офертните цени на имотите в София е при ниво от 1 113 евро за кв. м. към 03.03.2020-та година. Това е втория месец в рамките на последните три месеца, при които се наблюдава един вид "плато", в което цената на имотите е над 1 100 евро. Нещо наблюдавано и по време на пика на цените на имотите през 2008-ма година.

Колко примамлива е доходносттта на имотите?

Застъпниците на инвестициите в недвижими имоти се облягат на факта, че те произвеждат доходност в пъти по-висока от тази на депозитите. И това бе факт, поне в исторически план. Но инвеститорите трябва да гледат в бъдеще, а не в "огледалото за обратно виждане".  

А бъдещето може да е свързано с криза, безработица и понижение в цените на имотите, както и нивата на наемите. А при подобен сценарий, това би означавало, че ако си купите имот по текущите цени, а получавате бъдещи доходи при нови по-ниски нива на наемите, то вие ще се радвате на по-ниска доходност поне за времето на по-ниските наеми.

Много е възможно нивата на наемите да реагират с по-агресивен спад, още преди понижението в цените на имотите, защото този род разходи са първите, които усещат въздействието на спада на реалните доходи на населението. Казано по друг начин - човек остава без доход и съответно не може да си плаща наема.

Тези които говорят за доходност от наем в момента при нива от около 5%, говорят за историческа доходност. Трябва да се замислите обаче, каква ще е бъдещата ви доходност?

Защо доходността е важна? Защото когато мислите за имотите като за инвестиция, доходността от наем е една от най-важните компоненти. И докато капиталовата печалба, която ще се реализира при евентуалното поскъпване на имота, е нещо несигурно (подобно на инвестициите в акции) и едва ли може да се прогнозира в момента, единственото сигурно за инвеститорите е доходността от наеми. Но дори тази доходност в момента не изглежда чак толкова сигурна и ясна. Ето защо идва и момента с изчакване за инвестицията в имот.

Ипотечните кредити спряха да поевтиняват (и най-вероятно ще продължат да поскъпват) и могат да станат много недостъпни

Ипотечните кредити у нас са сред най-скъпите в Европа. При това въпреки отрицателните лихви в еврозоната, чийто член България все още не е. Лошата новина обаче е по други две направления. Първо - ипотечните кредити спряха да поевтиняват, тенденция през последните две години и наложена от рекордните по размер депозити на населението. Второ - отпускането им ще става почти толкова трудно, колкото и през 2008-2010-та година.

Спомням си колко трудно беше да се сдобиеш с кредит по време и няколко години след кризата. Да, имотите бяха поевтинели значително. Но следствие на ръста на безработицата и трудностите за бизнеса, банките бяха изключително селективни по отношение на подбора на своите кредитополучатели. И докато тези времена могат и да не се помнят от по-младите читатели, добре е да имат едно наум, че може и да вървим в тази насока. Първите признаци вече са налице, като банките започват да стават изключително селективни.

Имотите са добра защита на спестяванията ви срещу инфлация

Имотите са доказали в исторически план, че са добра защита срещу инфлацията. И макар в момента последната да не е заплаха, ускоряването й рано или късно ще се случи. Особено, ако гледаме към безпрецедентното печатане на пари от страна на централните банки.

В този ред на мисли, инвестицията в имот, но на правилната цена и в правилния момент, може да е доста добро дългосрочно решение за защита от потенциална инфлация.

Казано по друг начин - спестяванията ни, най-вероятно ще започнат да се обезценяват  времето, а имотите са много добър вариант за защита, особено за по-консервативните депозанти, със страх от фондовите пазари.

Трябва да се има предвид също така, че имотният пазар е много по-слабо волатилен от други инвестиционни алтернативи, като фондовия пазар например.

Освен това доходността на имотите в България е доста съпоставима с тази на фондовия ни пазар (за разлика от международните пазари, където инвестициите в акции бият в пъти доходността от наеми). Справка сочи, че индексът на сините чипове ЅОFІХ e донесъл на инвеститорите средна годишна доходност от 8.24% без отчитане на дивидентите за последните 19 години. За този период, без отчитане на доходността от наеми, имотите са донесли 7.9% доходност.

Ситуацията преминава в полза на имотите, ако добавим средна годишна доходност от 5% за имотите и между 1 и 1.5% за акциите.

Но инвеститорите, както вече казах, трябва да гледат към бъдещето, а не към миналото. Защото това, което се е случвало в миналото не е гаранция за бъдещото представяне на един актив.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка, или продажба на имот, или акции и други активи на фондовите пазари.

Източник: money.bg